商业网点规划建设管理条例 提交国务院审批

办公厅关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知

关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知

国家经济贸易委员会关于城市商业网点规划工作的指导意见

国家经济贸易委员会关于加强城市商业网点规划工作的通知


商务部关于印发《城市商业网点规划编制规范》的通知


商务部关于贯彻实施《零售业态分类》国家标准的通知

商务部 建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知

外商投资商业领域管理办法

用科学发展观指导城市商业网点规划工作 ------ 黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话


国务院将颁城市商业网点规划条例
未来四大趋势

商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知


商业网点规划动态
做好城市商业
网点规划


关于城市商业网点规划工作的指导意见


关于进一步做好大中 城市商业网点规划工作的通知

国家经贸委:关于加强城市商业网点规划工作的通知

避免重复建设 中国加快城市商业网点规划建设

发达国家商业网点建设的经验

加强商业网点规划提升商业服务功能

用科学发展观指导城市商业网点规划工作--黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话

2004年9月7日接受中央电视台第四频道“让世界了解中国栏目采访

据《国际商报》 2004 年 6 月 28 日 刊载北京首商城市规划设计研究院院长 王希来 教授的文章“商业地产:跟踪目标消费人群”

据《大地视角》 2004 年第三期报道:“大型社区商业发展出路”王希来——北京首商城市规划设计研究院院长

据《北京楼市周刊》2004 年6月11日 报道:“众专家交锋中国 MALL ”

据《京华时报》2004年6月17日 报道: 秀水市场将撤市变路

据《国际商报》2004年6月21日 报道: “我国商业地产全线飘红”

 
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用科学发展观指导城市商业网点规划工作 ------ 黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话

同志们:
   做好地级城市商业网点规划工作,是今年全国商务系统的一项重要工作。这次会议的任务,是统一做好城市商业网点规划的认识,明确城市商业网点规划内容、程序、要求和方法,推动地级城市商业网点规划工作全面展开。下面我讲几点意见:
   一、进一步增强搞好城市商业网点规划重要性的认识
   制订商业网点规划,是商业工作中的一项基本建设,早在计划经济时期就已经开始进行。在计划经济向市场经济转轨过程中,一度对这项工作有所忽视。 2000 年,原国家经贸委和国家内贸局开始重新部署商业网点的规划工作。吴仪同志 2002 年 10 月重新批示,要抓紧制订大中城市的商业网点规划。商务部成立后,对这项工作十分重视,去年 9 月在上海召开了 “ 全国商业网点规划工作座谈会 ” 。之后,各省会城市、自治区首府、直辖市、计划单列市和经济特区加强了制订城市商业网点规划的工作力度。到目前为止, 38 个中心城市中有 33 个城市完成了商业网点规划的编制工作,其中 22 个城市已发布实施。其中,南宁、青岛、广州、合肥、南昌、厦门、福州、石家庄等城市思想重视、态度认真,所制订的商业网点规划具有较高水平。今年,商务部又将地级城市的商业网点规划工作列入全年工作的重点,要求在今年内基本完成这项任务。全国共有地级城市 249 个,是商品市场的基础,是扩大消费需求的重要区域,是联结城乡市场的枢纽,搞好商业网点规划,意义重大。
   首先,做好城市商业网点规划是实现全面建设小康社会战略目标的客观要求。
   党的十六大确定我国全面建设小康社会的奋斗目标,到 2020 年,国内生产总值力争比 2000 年翻两番。据专家测算,按照实现这一目标的要求,到 2010 年,社会消费品零售总额将达到 7.8 万亿以上,生产资料销售总额超过 17 万亿。商业网点是商品流通的重要载体,要实现销售目标,网点建设必须适应新的形势。
   目前,发达国家的人均商业网点面积已经达到 1.2 平方米 ,而我国商业较发达的北京、上海都不足 1 平方米 。这个问题在地级城市表现的更为突出。
   更为重要的是,由于商业网点不健全、不合理,还制约了市场机制作用的发挥。今后 5-8 年,地级城市在拉动经济增长、扩大内需过程中都扮演着十分重要的角色。必须加强商业网点规划,加快商业网点建设,降低商品流通领域的市场准入条件,消除流通壁垒,实现货畅其流,才能发挥市场配置资源的基础性作用,才能使地级城市在现代化建设中的功能充分发挥出来。
   其次,做好城市商业网点规划是贯彻科学发展观的重要举措。
   当前,城市商业网点结构性矛盾日益突出。从区域结构看,地区发展十分不平衡,东南沿海零售网点占全国零售网点的比重为 61.8% ,西部地区零售网点占全国零售网点的比重仅为 15.6% 。从城市内部的布局看,商业网点布局也不尽合理,老城区商业网点集中,新建社区缺少必要的商业网点。从业态结构来看,大型百货店过剩,大型综合超市已出现饱和迹象,便民利民的便利店、小型超市数量不足。商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的矛盾越来越尖锐。因此,必须要加强规划,实现商业网点建设的协调发展。
   科学发展观还要求商业网点建设全面、协调、可持续发展。全面发展体现在商业网点建设上,就是要求大中小型商业网点、不同零售业态、城市和农村、不同区域之间商业网点全面发展。现在地区之间发展不平衡,要引导资金投向,加强中西部地区、中小城镇和农村的商业发展。所谓协调发展就是要求大中小型网点、不同业态相互补充。目前,商业网点建设过于集中,业态雷同。比较典型的例子是,某个城市在同一地点建了两个大卖场,由于距离太近,造成恶性竞争,两个企业大打价格战,大米卖到 1 角钱一斤。所以要加强网点规划,实现协调发展。可持续发展要求商业网点建设符合市场需求,保护自然资源,保护环境。国内的一些开发商盲目进行购物中心建设,购物中心的内部业态定位不准,消费者购物不方便,效益不理想,引发了不少租售纠纷。所以要通过加强网点规划,引导理性投资而不能图一时热闹红火,造成后遗症。
   第三,做好城市商业网点规划是流通领域对外开放健康发展的重要条件。
   我国经济将进一步融入经济全球化进程,国内市场将全方位地对外开放,对国内商业的发展既是机遇,又带来了挑战。为履行我国加入世贸组织的承诺,经国务院批准,我国将结束从 1992 年开始的商业领域利用外资的试点工作、转为正常开放。商务部将于近日颁布新的《外商投资商业企业管理办法》,新《办法》的内容主要是:一是进一步扩大开放地域、开放范围。取消对外方从事批发的地域限制,取消对中外方投资者资本和业绩要求,对外方控股比例不设上限,放宽外商投资商业企业的设立条件,将开放范围从批发零售扩大到佣金代理(含拍卖)、特许经营及无固定地点销售。今年 12 月 11 日后,将允许外方独资,届时将基本取消地域、股权和数量的限制。二是落实内地与香港、澳门更紧密关系安排。允许香港、澳门特别行政区的服务提供者设立外商独资商业企业,设立区域开放至地级城市,在广东省开放至县级城市,允许符合条件的企业从事汽车零售业务。三是下放审批权限。单一店铺营业面积不超过 3000 平方米 ,且店铺数量不超过 3 家,外商在中国开设同类店铺总数不超过 30 家;或单一店铺营业面积不超过 300 平方米 ,店铺数量不超过 30 家,外商在中国开设同类店铺总数不超过 300 家的,由省级商务主管部门批准并报商务部备案。外商投资商业企业的商标、商号所有者为内资企业、自然人,且中方控股的,由所在地省级商务主管部门审批。四是鼓励外商投资农产品、农业生产资料商业流通领域,外商投资设立这类商业企业,不受地域、股比和投资金额的限制。五是设立外商投资商业企业及其店铺要符合城市商业网点发展的有关规定。六是明确了对外商投资商业企业经营图书、报纸、期刊、药品、农药、农膜、化肥、成品油、原油、汽车等商品的准入时间,并规定同一外商在境内累计开设店铺超过 30 家以上的,如经营商品包括上述商品,且属于不同品牌,来自不同供应商的,外商的出资比例不得超过 49% 。
   随着对外开放的进一步扩大,一方面,国外新型流通组织方式和新型业态将更多、更快地进入国内市场,流通现代化进程将进一步加快,国内商业的整体服务质量进一步提高,对工农业生产和出口的拉动作用将进一步增强。但是另一方面也应该看到,国内流通企业将承受更大的竞争压力。国内商业企业无论在资金规模、销售能力、还是在营销技术、管理方式上,都与外国跨国企业有很大差距,难以与进入国内市场的外国商业企业相抗衡。我国最大的商业企业上海百联集团有限公司 2003 年销售额为 485.2 亿元,也只相当于美国沃尔玛公司 2465.3 亿美元销售额的 2.4% ,相当于世界 500 强最后一家商业企业(英国的 GUS 公司) 110.5 亿美元的 52.9% 。目前,已进入国内市场的外资商业企业已进入全面扩张阶段,并确定了以大型综合超市及专业店、便利店作为主要业态的发展战略,过渡期一旦结束,他们将加快在全国布点并建立相应的配送体系。据统计, 2003 年已有 6 家外资商业企业进入全国前 30 位连锁企业,销售额占前 30 家总销售额的 18.3% ,短期内外资商业企业市场份额还将进一步上升。对此,应当在推进商业对外开放的同时,切实加强管理,保证内外资企业有序竞争。
   第四,制订商业网点规划是发达国家的普遍做法。
   不少同志认为,搞商业网点规划是计划经济的做法,不符合市场经济的要求。其实,这是一种误解。
   发达的市场经济国家普遍重视商业网点规划工作,日本、法国和美国最具代表性。日本以项目审批为主要管理手段,美国以规划约束为主,法国是规划和审批并用。日本《大规模店铺选址法》规定,凡是 1000 平方米 以上的商业设施,均要按照合理商业布局、保护生活环境原则进行审批。法国的《鲁瓦耶法》和《拉法兰法》规定,凡是新建和改建营业面积 300 平米以上的食品商店及 1000 平米以上的非食品商店须经商业配置委员会审批。审批的标准是:商店稠密度,就业情况,竞争状况,消费者需求,交通状况,保护环境,避免扰民。美国商业规划具有很强的法律效力,商业网点只允许在符合规定用途的区域内设置。商业规划的原则是减少交通堵塞,防止火灾和应对突发事件,改善居民的生活质量,合理使用土地,对现有商业的影响。其出发点基本相同,概括起来主要是要促进流通的现代化,促进大中小商业协调发展,促进经济与社会的协调发展。发达国家通过制订和实施商业网点规划,保证了商业网点建设的持续健康发展,保证了商业网点建设与社会经济的协调发展,其经验值得我们借鉴。
   二、按照科学发展观的要求做好地级商业网点规划工作
   去年九月,我在上海召开的全国商业网点工作会议上,提出了城市商业网点规划工作要搞好四个结合,这几条符合科学发展观的要求,对做好地级商业网点规划工作具有普遍意义,我在这里再重申一下。
   第一,商业网点规划与城市规划相结合。
   城以市兴、市以城在,商业依赖城市的发展,城市的发展要以商业为条件。商业活动是现代城市的主要功能,对于提升城市形象、提高群众生活质量具有重要作用。因此,商业网点规划必须与城市规划相结合。要从城市总体发展出发,与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调,与相关产业的发展相配合,使资源得到有效合理配置。同时也要体现商业对城市经济社会发展的强大促进作用。通过商业的发展促进城市功能的完善和升级。
   第二,规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合。
   商业网点规划不是计划经济条件下的规划。在这方面我想强调两点:一是制定规划的目的是为了减少无序竞争、盲目发展和重复建设,而不是取代市场配置资源的基础性作用。所以制定规划一定要尊重市场规律,使规划建立在市场规律的基础上,不能单纯强调政府的意志。二是规划不能大包大揽。在市场能够发挥作用的地方,要尽量运用市场机制去调节,给市场机制留下足够的空间,以规划引导市场,让市场主体在竞争中实现资源的优化配置,切不可让规划代替或抵消市场机制的作用。
   第三,发展新型业态与改造传统商业相结合。
   我国的商业正在由传统流通向现代流通方式转变,经营理念、营销方式和管理手段正处于快速升级过程之中。为了扩大内需,满足多样化的消费需求,提高流通效率,提高我国商业的国际竞争力,商业网点规划必须大力发展新型业态。特别是要推动国际化大都市和中心城市率先实现流通现代化。但是,从我国的国情来看,传统商业还占据着主体地位,在满足老百姓的日常生活需求和就业中发挥着重要作用。制定城市商业网点规划应做到发展新型业态与提升传统业态相结合。在发展新型业态的同时,注意用现代流通方式和手段改造传统商业。
   第四,大型商业设施建设与小店的生存发展相结合。
   我国大型网点过多的矛盾在经济发达的城市已经比较突出。大型网点特别是连锁化的大型店铺,在商品流通中处于强势地位,具有规模优势,效率高,竞争力强。大型网点发展过多,很多中小店铺受到强大挤压,导致破产倒闭和失业问题。大型网点的建设还会使城市的交通流量增加、道路状况恶化,造成噪声污染和空气污染。零售网点的竞争具有明显的地域性。不少业态的大店铺几乎都经营生活用品,必然会争夺周边零售企业的市场份额,如果开设过多必然导致恶性竞争。城市商业网点规划工作既要突出大型网点又要考虑我国深入居民社区的商业网点薄弱的状况,特别是新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出,不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差,离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距,对此应当在规划中予以解决。规划必须大小兼顾,避免贪大求多求洋、过分聚集和重复建设。
   除以上这四点基本要求外,从地级城市流通业的特点出发,我对搞好地级市的商业网点规划提出以下几个原则。
   第一,坚持从实际出发。从全国范围来看,地级城市的经济发展水平极不平衡,在制定城市商业网点规划中,一定要立足于本地经济发展和消费需求的实际情况,切不可过分超前,更不可以此搞政绩工程、形象工程。近来,一些地方不顾市场需求,不顾自身的经济发展实力,超前建设大型商业设施,盲目发展大型购物中心,造成了有场无市,或是商铺大量闲置,或是商家恶性竞争,造成资源的浪费。各地在制定规划中,可以根据经济社会发展的趋势适度超前,但一定要从本地实际出发,避免盲目攀比、贪大求洋。
   第二,坚持以人为本。大部分地级城市经济还不是很发达,发展商业网点更要以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点,为消费者提供良好的商业服务环境和条件。在促进城市商业繁华、繁荣的同时,更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设,要把社区商业作为规划的重点;在业态上,要体现便利性、实用性;在功能上,要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向,完善服务设施,提高服务功能。
   第三,坚持与环境协调发展。发展商业设施要充分考虑对环境的影响,保证交通的畅通,要与城市的历史文化相协调,要与城市的功能定位相一致。注意节约土地资源,严禁乱占耕地。在这里我给大家举一个例子,前不久我到欧洲去考察商业网点规划,英国的副首相办公室给我们介绍,该国从六、七十年代开始,为适应家庭轿车快速发展的需要而鼓励郊区商业的发展。从上世纪九十年代末开始,为了减少汽车对环境的污染,缓解交通拥挤,避免乱占耕地,英国政府又鼓励在市中心和居民区开店,严格控制在郊区开设大型商业设施。
   第四,要以促进商业网点的健康发展为根本目标。绝大部分地级市商业设施不足是突出矛盾。因此,制订规划千万不能制约发展、限制发展,规划的目的是要通过必要的规范来促进发展。大部分地级市与省会以上城市商业网点规划的任务是有所区别的,这种区别就是要更加强调促进商业网点的健康快速发展。
   第五,城市商业网点规划要体现城市特色。各城市历史、地理位置、经济发展、居民消费水平各不相同,对城市商业网点建设的要求也不同,制订城市商业网点规划必须从各地实际出发,认真研究城市建设和经济发展对商业发展的要求,不能千篇一律、简单照搬照抄大都市和中心城市的模式。比如,北京、上海是国际性大都市,经济发展和居民收入水平较高,国际国内人员交流频繁,经济辐射能力强,其商业网点规划要体现建设国际性大都市的要求,可以建一些大型购物中心。而一些近年来才升格的地级城市,经济总量较小,居民收入较低,农业人口还占很大比重,就不宜建设大型购物中心。上海是全国最大的工商业城市,拥有全国最大的集装箱港口,是重要的水陆交通枢纽之一,有必要也有条件建立大型物流基地。其他一些中小城市就没有必要也没有条件建立这样的物流基地。具有悠久历史的城市,其商业发展规划还应当体现对著名商业街和老字号商店的保护。城市格局已基本定型的城市,商业网点规划应当详细、具体一些。而新兴城市处于快速发展期,规划可以相对原则一些。
   三、关于做好地级市商业网点规划工作的要求
   今年 1 月,商务部与建设部共同下发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》,要求各地要在年底以前完成地级城市商业网点规划的制订工作,并做了具体部署。我想再强调以下几项要求:
   第一,切实加强对商业网点规划工作的领导。商业网点规划工作是今年全国商务系统的重点工作之一,是一项必须完成的硬任务,不是可有可无的。要把本地区商业网点规划工作的完成情况,作为评价一个地区商务工作好坏的一个重要指标。各地级城市商务主管部门主要领导要亲自挂帅,落实组织机构,建立健全工作班子,充实力量,专人负责。南宁、青岛、广州、合肥、南昌等城市的规划之所以做得好,不仅商务主管部门一把手亲自抓,更与市政府主要领导亲自指导和关心规划的制订工作分不开。各省、自治区商务主管部门要加强对辖区内各城市商业网点规划工作的领导,切实负起指导、检查、督促的责任,及时掌握规划进展情况,建立联系人制度,每月向商务部市场体系建设司报送工作进度。
   第二,努力提高城市商业网点规划的质量。为了加强对城市商业网点规划制订工作的指导,使规划工作达到应有的深度,使编制工作逐步规范化和标准化,在总结前段工作经验的基础上,商务部制订了《城市商业网点规划编制规范》,这次会上下发,各地要认真参照执行。
   做好商业网点规划工作,必须进行深入调查研究,掌握现有网点的数据、资料。多年来由于种种原因,商业网点管理的基础工作被大大削弱了,商务主管部门对商业网点的底数不清,心中无数。对现状不清,何以规划未来。这种状况不能再继续下去了。在编制商业网点规划之前,必须摸清现有商业网点的底数,掌握现有商业网点的总量、结构和布局的具体情况。同时,还应充分调查研究城市经济与社会发展、人口、居民收入与消费水平、交通及相关产业的基础资料。
   做好商业网点规划工作,还应采取政府部门与专业机构相结合的方式,注重发挥专家的作用。城市商业网点规划是一项科学性、宏观性、政策性很强的综合性业务,涉及经济、贸易、人口、建筑、艺术、历史等许多学科门类。要组织各方面专家共同参与。要根据本城市的历史文化传统、社会经济现状进行深入研究,对未来商业发展方向和发展目标做出科学预测,为编制商业网点规划提供科学、可靠的基础。
   做好商业网点规划工作,还应充分发扬民主,广泛征求各方面意见,提高规划编制透明度和社会公众参与度。商业网点建设与人们的生活息息相关,商业网点建设的一个重要目的就是为了满足消费需求。这样一件关乎千家万户切身利益的事情,应当让广大市民参与进来,认真听取市民的意见。大家的事情大家办,有利于集思广益,制订出符合实际、使老百姓满意的网点规划。
   第三,大力加强与建设规划部门的合作。实践证明,凡是网点规划做得好的城市,都是相关部门共同努力的结果。青岛、广州、合肥市的规划是由商业局和规划局共同制订的,南宁、南昌的规划是邀请建设规划主管部门参与制订的。部门之间优势互补、发挥合力,能够避免城市商业网点规划与城市总体规划 “ 两张皮 ” 的现象,提高了规划的权威性、科学性、可操作性。建设部的同志对商业网点规划工作很支持。商务部与建设部共同下发的《通知》,为各地加强部门合作提供了良好的基础。会后希望同志们主动加强与规划、工商等部门的联系、尽快建立规划工作联系机制。
   需要特别指出的是,为了增强商业网点规划的法律效力,使商业网点规划能够得到有效实施,商务部已研究起草了《城市商业网点规划条例》(征求意见稿)。在《条例》中,规定了商业网点规划的制订原则、规划的对象、规划的覆盖范围、规划的期限、规划的程序、规划的内容、规划应具备的法律地位、规划的实施、监督管理等内容。使听证制度与规划相配套,以规划作为听证的基础,以听证作为落实规划的措施。在《条例》起草过程中,参考和借鉴了发达国家商业网点规划和建设的管理经验,以及地方商业网点规划和听证的做法。目前,正在征求国家有关部门和部分地方商务主管部门的意见。
   这次会议,安排了大量的培训内容,中商生产力流通促进中心的专家将向大家讲解《城市商业网点规划编制规范》,并进行案例分析,南宁市的同志将介绍南宁市商业网点规划工作的经验。后面两个座谈会分别在武汉、青岛召开,武汉、青岛、合肥的同志也将在会上进行经验交流。希望大家通过这次会议,能有较大收获。
   同志们,今年内贸工作任务十分繁重,希望大家按照去年年底全国商务工作会议的要求,振奋精神,团结奋斗,按时保质保量的做好各项商务工作。
   谢谢大家!

2004 年 4 月 15 日

 

 
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