商业网点规划建设管理条例 提交国务院审批

办公厅关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知

关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知

国家经济贸易委员会关于城市商业网点规划工作的指导意见

国家经济贸易委员会关于加强城市商业网点规划工作的通知


商务部关于印发《城市商业网点规划编制规范》的通知


商务部关于贯彻实施《零售业态分类》国家标准的通知

商务部 建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知

外商投资商业领域管理办法

用科学发展观指导城市商业网点规划工作 ------ 黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话


国务院将颁城市商业网点规划条例
未来四大趋势

商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知


商业网点规划动态
做好城市商业
网点规划


关于城市商业网点规划工作的指导意见


关于进一步做好大中 城市商业网点规划工作的通知

国家经贸委:关于加强城市商业网点规划工作的通知

避免重复建设 中国加快城市商业网点规划建设

发达国家商业网点建设的经验

加强商业网点规划提升商业服务功能

用科学发展观指导城市商业网点规划工作--黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话

2004年9月7日接受中央电视台第四频道“让世界了解中国栏目采访

据《国际商报》 2004 年 6 月 28 日 刊载北京首商城市规划设计研究院院长 王希来 教授的文章“商业地产:跟踪目标消费人群”

据《大地视角》 2004 年第三期报道:“大型社区商业发展出路”王希来——北京首商城市规划设计研究院院长

据《北京楼市周刊》2004 年6月11日 报道:“众专家交锋中国 MALL ”

据《京华时报》2004年6月17日 报道: 秀水市场将撤市变路

据《国际商报》2004年6月21日 报道: “我国商业地产全线飘红”

 
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21世纪城市商业发展之路》城市商业(网点)及商业地产规划设计指南开始发行——访北京首商城市规划设计研究院院长曹伟

    21世纪的城市是自然景观与人文意境的融合体,是随心所欲行为的试验基地。商业在其中,是最能表现人文关怀的肌理因素。本书为您提供一整套商业规划设计的理论体系、结构模式和方法系列,设计一个舒适、自在的消费空间,为策划一种经营城市商业和商业地产的发展提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
     日前,由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路-城市商业(网点)及商业地产规划设计指南》开始发行,这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍,有国务院专家王西来教授和中国著名设计规划师曹伟共同编辑,《21世纪城市商业发展之路》一书的出版,将为实现城市商业(网点)布局规划的科学化、规范化和国际化,推进全国城市商业(网点)布局规划的全面工作,提供一些可资借鉴的设想;为丰富中国商业(网点)布局理论的研究成果库,为从事城市商业(网点)布局规划和商业地产规划设计的策划者,送去一些典型案例。
记者:城市商业规划和商业地产规划设计作为城市建设的一个重要环节,您认为作为规划设计师要着重关注哪些方面?
    我和王教授多年从事商业问题的研究,为许多城市做过商业(网点)布局的规划建议和商业地产店址选择、商店定位等方面的实用课题,写过有关的专著和研究报告。多次酝酿写一本比较系统而可读性、实用性较强的关于商业(网点)布局问题的书,但都由于各方面的原因而搁置起来。现在这样的一本书呈现在读者面前,希望能体现我们的初衷,受到读者的关注,也欢迎读者和同行专家的指正。
    我们写作本书的主要宗旨是,对商业(网点)布局、店址选择及商店设计这一问题作比较全面的理论阐述和实际介绍,使读者获得有关知识,并能用之于实践。系统地学了它,对于经济类大专院校师生来说,可以帮助他们充实经济学特别是商业经济学学科知识;对于广大的在职商业干部和商业企业管理人员、企业家、决策者更可以从中获得对本职工作或本企业的实际应用效果。
记者:商业(网点)布局在国民经济中的地位是什么样的呢
    我国一年几万亿元的商品,靠的是商业的网、纽带、分销作用以达到最终的使用者和消费者。全国成千万家的店铺表面上是个自独立的,有的是连锁的,它们通过相互交易,形成庞大而密切的商流、物流、信息流。恰似一张网布满全国,每个店铺仿佛是这张网上的“结”。商业网是流通生产力的重要构成部分,是商品流通领域的基本物质基础 我国商业网目前大体有五千万左右从业人员,有近万亿的商业库存。还有商誉、管理等无形资产,这些都是流通生产力的重要构成因素。但商业用房、铺面、营业设施等有形的商业,则是人员、货物等因素的客观载体,没有了这些,五千万个就业岗位靠什么依托和开展业务?大量商品又何以存放和陈列?广大顾客又到何处去何处去同商人成交商品?我们平时一提到商业企业,首先就必须了解它有多大营业面积,它的店址何在,它的营业设施如何……这些商业网因素就是这家店铺的基本物质基础,是这家店铺作为社会流通生产力之一的重要构成因素。凡谋划开店铺首先就是选店址、立基建项目、装修门面、筹划经营定位等基本工作。一个城市的总体规划同样必须把它的商业规划和道路规划、公用设施规划、住宅区规划等一样作出安排,才能形成一个完整的有良好预期效果的全市总体规划。城市、城市,没有“市”何以能成为“城市”?何以建设和经营城市以下不断提高人均GDP和生活水平。可以说商业网是以人为本、为人民服务的重要物质设施。
记者:目前中国在商业规划方面有哪些方面的问题?
    改革开放三十多年,我国商业(网点)布局有了长足的发展,但是在布局、结构、店址选择等方面也存在许多亟待改进的问题。
一、布局不尽合理
    东部多、西部少,老城市多、新城市少,这有历史和经济发展水的因素,也有规划等工作问题。布局不尽合理更主要表现在一些城市本身。许多城市的通病是老城区多,而新城区少,特别是新建的社区少,增加了人民生活的不便。许多大城市没有明确的市级商业区、区域性商业中心、社区商业中心的层次观念。有的城市过度开发原来的商业繁华区,或盲目兴建高档的商业步行街,而对全市5年或10年的商业(网点)布局却心中无数,造成畸重畸轻现象。
二、经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺
    一般地说,大型商店在这些方面还比较重视,经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告,在此基础上才选定店址和确定经营定位。但粗枝大叶,凭主观臆断,听任主管官员拍板等现象仍是屡见不鲜,反面的教训不胜枚举。至于一般中小店铺,特别是小杂货店、理发店、小饭馆等,业主很少有这方面的基本知识,也不去找同行请教,更说不上请专家咨询,单凭自己的资金或人力资源(例如擅长)找一个地点租下或买下就开始装修“择吉开张”,结果客人不多生意不旺,只好关门大吉。作者在住地附近多次见到此类现象,各地也大体相仿。一个店虽不大,但全国这类事是成千上万的,总的社会资源浪费是巨大的。
三、商业(网点)布局规划工作应进一步深入,并与实际情况结合
    北京、上海、广州、武汉、深圳、大连等大城市近些年由主管部门结合专家制定了5年或10年全市商业(网点)布局发展规划,并把它尽可能纳入城市总体规划,使之具有法定的指导和约束作用。作者参加过一些城市的这类规划的研究、咨询或论证,认为这是促进商业(网点)布局调整和合理化的正确选择。国家商务部十分重视此项工作,多次发文要求大中城市均须制定商业(网点)布局规划,显著地推动了这项基础工作。但是,许多城市仍没有商业(网点)布局规划,有的制定的规划内容粗糙,多数没有同城市总体规划相结合,不具有法律约束力,对实际工作的指导作用不大。
记者:您能谈谈您和王教授出版的这部《21实际城市商业发展之路》都包括哪些方面的内容?
    
本书论述了商业(网点)布局的规划和法制建设,这是针对我国商业网点建设与发展存在的根本性问题,促进其走上科学化、现代化的重要建议。
     本书第三、四、五章针对我国城市商业发展以及城市撒谎能够有网点规划的本质、趋势研究进行了介绍,这是研究和懂得有关商业(网点)布局问题的基础。
     本书第六章针对我国城市商业发展以及城市商业网点规划的原则进行了阐述,这是在我国现有环境背景下具有实际操作的原则性意义第六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六章分别就商业(网点)布局和店址选择的基本理论——“区位理论”作了系统的深入地介绍,以及全国或地区的商业中心布局、一个城市的商业街布局、一个城市商务中心(CBD)的商业(网点)布局、购物中心布局、社区商业(网点)布局、物流园区系统作了详细的论述,这些都是商业(网点)布局的基本内涵。
    第十七章针对地下商业空间的开发利用以及规划设计进行了阐述,这是对于商业发展寻求新的发展空间实践中具有实际操作意义的探索。
    第十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四章对商业地产的规划、设计、布局和发展策略进行了详细的论述,分别介绍了各种业态店址选择、店堂设计和商品陈列,对实际工作有重要的参考与指导价值。
    总之,《21世纪城市商业发展之路》一书的出版,将为实现城市商业(网点)布局规划的科学化、规范化和国际化,推进全国城市商业(网点)布局规划的全面工作,提供一些可资借鉴的设想;为丰富中国商业(网点)布局理论的研究成果库,为从事城市商业(网点)布局规划的策划者,送去一些典型案例。


任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲所长给与《
21世纪城市商业发展之路》一书高度评价。
    
日前,由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路- 城市商业(网点)及商业地产规划设计指南》开始发行,任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲所长和世界新经济研究院院长陈瑜对《21世纪城市商业发展之路》一书的出版进行了积极的评论。
     这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍,有国务院专家王西来教授和中国著名设计规划师曹伟共同编辑,《21世纪城市商业发展之路》一书的出版,将为实现城市商业(网点)布局规划的科学化、规范化和国际化,推进全国城市商业(网点)布局规划的全面工作,提供一些可资借鉴的设想;为丰富中国商业(网点)布局理论的研究成果库,为从事城市商业(网点)布局规划和商业地产规划设计的策划者,送去一些典型案例。
     其中任兴洲所长评论说,商业功能是城市最基本、最核心的功能,是满足城市居民物质生活的基本保证。商业也是城市发展的重要引擎,它不仅是城市的主要产业之一,能够聚集人气、商气、财气,形成良好的商业氛围,而且对金融、旅游、会展等服务产业的发展能够起到重要的促进作用。商业还是商业文明和地域文化有机结合的重要载体,诠释着城市的特色和基因,重要商业设施往往成为一个城市的地理座标和文化标志物,甚至具有“城市之魂”的意义。
    
商业的重要载体当然是各类商业设施,或者说是商业网点,近些年来,更是以商业地产的形态呈快速发展之势。商业设施加快建设不仅增加了城市商业服务面积,提升了为消费者服务的能力,而且也提高了现代化水平,改善了消费环境,对改善城市形象也发挥着重要作用。然而,也必须看到,在商业网点和设施快速发展的同时,也出现了亟待关注和重视的问题,就是商业网点发展的规划和规范问题。
    商业规划是整个城市规划的重要组成部分,在很大意义上影响着一个城市的总体规划。这是因为,一方面,商业是为城市居民的生产生活服务的,与城市规划有机结合的商业规划和布局最能体现其科学性、便利性,最能体现“以人为本”;另一方面,商业设施的布局、商业业态的结构对城市的交通以及人、物的流向有着重要影响。还要看到,大型商业设施具有物质体量大、投资成本高、沉淀性强的特点,其盲目发展和过度集中,易产生交通拥挤、物流不畅、配套设施不协调等社会问题,也极易对便民利民的中小商业形成挤压。因此,很多国家和城市都对商业网点布局,特别是对大型商业设施进行比较严格的管理和规划。另外,商业规划的必要性还源于城市土地和空间的有限性,科学合理地利用城市空间,促进商业有序发展是城市发展的内在要求。
    近年来,商业地产快速发展,给城市商业网点规划带来了新的课题和挑战。与住宅地产不同,影响商业地产的因素有很多,包括城市区域整体功能的分工、商业项目定位、项目所处区位、商业业态选择、商圈半径、商业氛围、竞争环境、目标群体购买能力、交通状况、项目特性,商业设计、开发商实力等等。商业地产既要遵循商业发展规律,又要符合地产发展规律,还要与城市整体规划有机结合,因此是比住宅地产更复杂、约束条件更高的商业存在,更需要依托商业规划和网点设计,避免商业地产开发的盲目性,防止单纯强调建设规模,忽视资金压力,片面强调高档次,忽视市场客观需求,单纯注重概念宣传,忽视科学定位和管理的倾向,形成理性开发、运营的环境。
    当然,中国各地区的城市差异性和市场差异性都很大,东西横跨近万里,南北温差最大时可达五十度;一些风土民情也使当地消费者对商业网点有独特的需要。因此,如何体现特色也是商业网点规划和具体设计中的关键内容。
    “十二五”时期是我国经济发展和居民消费水平提升的关键阶段,扩大内需的战略方针将进一步促进居民消费需求的增长,城市商业将迎来平稳较快发展的战略机遇期。在这样的背景下,对城市商业网点和商业地产开发进行科学规划尤为重要。尤其对商业地产的开发、定位乃至后续的经营管理都需要很好的研究和设计。
    《21世纪城市商业发展之路—城市商业(网点)及商业地产规划设计指南》一书,正是在上述背景下出版的。此书是由我非常尊重的王希来教授和在商业网点规划设计方面崭露头角、颇具才华的曹伟先生编著的。他们通过对国内多个商业地产项目的分析研究和对大量实际案例的剖析,着力研究和探求国内商业网点建设的客观规律,总结了一些商业地产开发的成功经验和失败的案例,系统地提出了商业地产发展的总体定位以及关键要点,这对我国城市商业网点的建设以及商业地产的健康发展无疑是非常有益的。

(注:任兴洲现任国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员。兼任中国市场学会副会长、中国物流学会副会长、中国商业经济学会副会长、中国消费者协会理事等社会职务)。

    陈瑜院长评论说,世界经济正处于一个大发展、大变革、大调整的新的历史发展时期,特别是在世界性金融危机影响的形势下,世界各个国家、地区、企业和行业面临一个共同的任务,就是寻找新的经济发展方式和新的经济增长极。城市商业的发展,也面临着同样的任务。
    商业行业是国民经济的重要组成部分,本书作者本着高度的历史责任感,从城市商业发展的两大关键问题——商业(网点)布局和商业地产规划作为切入点,为中国城市商业发展寻找新的经济发展方式和新的经济增长极,进行了认真的研究和思考。
    建国60多年来,我国商业布局从无序到有序,到规范化、科学化、国际化,经历了一个漫长的过程。改革开放30多年来,我国在城市商业布局和商业地产规划方面,取得了长足的进步,但仍然存在着许多亟待解决的问题,诸如商业(网点)布局不尽合理、商业资源配置无序、社会资源浪费,以及业态结构缺乏层次、网点功能单一,大型百货、购物中心相对过剩,而食品、日用品等店铺相对缺乏等诸多问题,都需要在改革和创新的发展中予以解决。
    本书内容全面、翔实,既有深入的理论分析,又有具体的实际案例。从理论和实践结合的高度,对当前需要解决的商业规划和商业地产规划中存在的问题,提出了科学的、切实有效的解决方案,为21世纪城市商业发展提出新的发展理念和新的发展思路,并为城市商业发展的研究者、规划者、设计者和实践者提出一整套系统的、规范的、极具操作性的和可资借鉴的范本。因此,本书具有很高的科学性和鲜明的实践特征。
    本书是我国第一部商业(网点)规划和商业地产指南的专著。两位作者都是商业规划领域的专家,为许多城市做过商业布局规划和商业网点规划方面的实用课题,并写出诸多研究报告和专著。从这个意义上说,本书是作者在商业规划领域的集大成著作。
    我相信,本书将引领我国城市商业(网点)规划和城市商业地产规划踏上科学化和规范化的发展之路。
(注:陈瑜现任世界新经济研究院院长、知识资本国际联盟主席、消费资本国际联盟主席、中国信用经济发展学会名誉会长、中国国际问题研究和学术交流基金会高级顾问等职务)


人文关怀的机理
——论城市商业的发展和规划——《中国建筑》杂志访北京首商城市规划设计研究院院长曹伟

     21世纪的城市是自然景观与人文意境的融合体,是随心所欲行为的试验基地。商业在其中,是最能表现人文关怀的肌理因素。本书为您提供一整套商业规划设计的理论体系、结构模式和方法系列,设计一个舒适、自在的消费空间,为策划一种经营城市商业和商业地产的发展提供了一种崭新的科学程序和指导方法。《21世纪城市商业发展之路》一书的出版,将为实现城市商业(网点)布局规划的科学化、规范化和国际化,推进全国城市商业(网点)布局规划的全面工作,提供一些可资借鉴的设想;为丰富中国商业(网点)布局理论的研究成果库,为从事城市商业(网点)布局规划的策划者,送去一些典型案例。
    日前,由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路-城市商业(网点)及商业地产规划设计指南》开始发行,这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍,有国务院专家王西来教授和中国著名设计规划师曹伟共同编辑,《21世纪城市商业发展之路》一书的出版,将为实现城市商业(网点)布局规划的科学化、规范化和国际化,推进全国城市商业(网点)布局规划的全面工作,提供一些可资借鉴的设想;为丰富中国商业(网点)布局理论的研究成果库,为从事城市商业(网点)布局规划和商业地产规划设计的策划者,送去一些典型案例。
记者:城市商业规划和商业地产规划设计作为城市建设的一个重要环节,您认为作为规划设计师要着重关注哪些方面?
我和王教授多年从事商业问题的研究,为许多城市做过商业(网点)布局的规划建议和商业地产店址选择、商店定位等方面的实用课题,写过有关的专著和研究报告。多次酝酿写一本比较系统而可读性、实用性较强的关于商业(网点)布局问题的书,但都由于各方面的原因而搁置起来。现在这样的一本书呈现在读者面前,希望能体现我们的初衷,受到读者的关注,也欢迎读者和同行专家的指正。
我们写作本书的主要宗旨是,对商业(网点)布局、店址选择及商店设计这一问题作比较全面的理论阐述和实际介绍,使读者获得有关知识,并能用之于实践。系统地学了它,对于经济类大专院校师生来说,可以帮助他们充实经济学特别是商业经济学学科知识;对于广大的在职商业干部和商业企业管理人员、企业家、决策者更可以从中获得对本职工作或本企业的实际应用效果。
记者:商业(网点)布局在国民经济中的地位是什么样的呢
    我国一年几万亿元的商品,靠的是商业的网、纽带、分销作用以达到最终的使用者和消费者。全国成千万家的店铺表面上是个自独立的,有的是连锁的,它们通过相互交易,形成庞大而密切的商流、物流、信息流。恰似一张网布满全国,每个店铺仿佛是这张网上的“结”。商业网是流通生产力的重要构成部分,是商品流通领域的基本物质基础
    我国商业网目前大体有五千万左右从业人员,有近万亿的商业库存。还有商誉、管理等无形资产,这些都是流通生产力的重要构成因素。但商业用房、铺面、营业设施等有形的商业,则是人员、货物等因素的客观载体,没有了这些,五千万个就业岗位靠什么依托和开展业务?大量商品又何以存放和陈列?广大顾客又到何处去何处去同商人成交商品?我们平时一提到商业企业,首先就必须了解它有多大营业面积,它的店址何在,它的营业设施如何……这些商业网因素就是这家店铺的基本物质基础,是这家店铺作为社会流通生产力之一的重要构成因素。凡谋划开店铺首先就是选店址、立基建项目、装修门面、筹划经营定位等基本工作。一个城市的总体规划同样必须把它的商业规划和道路规划、公用设施规划、住宅区规划等一样作出安排,才能形成一个完整的有良好预期效果的全市总体规划。城市、城市,没有“市”何以能成为“城市”?何以建设和经营城市以下不断提高人均GDP和生活水平。可以说商业网是以人为本、为人民服务的重要物质设施。
记者:目前中国在商业规划方面有哪些方面的问题?
    改革开放三十多年,我国商业(网点)布局有了长足的发展,但是在布局、结构、店址选择等方面也存在许多亟待改进的问题。
一、布局不尽合理
    东部多、西部少,老城市多、新城市少,这有历史和经济发展水的因素,也有规划等工作问题。布局不尽合理更主要表现在一些城市本身。许多城市的通病是老城区多,而新城区少,特别是新建的社区少,增加了人民生活的不便。许多大城市没有明确的市级商业区、区域性商业中心、社区商业中心的层次观念。有的城市过度开发原来的商业繁华区,或盲目兴建高档的商业步行街,而对全市5年或10年的商业(网点)布局却心中无数,造成畸重畸轻现象。
二、经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺
     一般地说,大型商店在这些方面还比较重视,经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告,在此基础上才选定店址和确定经营定位。但粗枝大叶,凭主观臆断,听任主管官员拍板等现象仍是屡见不鲜,反面的教训不胜枚举。至于一般中小店铺,特别是小杂货店、理发店、小饭馆等,业主很少有这方面的基本知识,也不去找同行请教,更说不上请专家咨询,单凭自己的资金或人力资源(例如擅长)找一个地点租下或买下就开始装修“择吉开张”,结果客人不多生意不旺,只好关门大吉。作者在住地附近多次见到此类现象,各地也大体相仿。一个店虽不大,但全国这类事是成千上万的,总的社会资源浪费是巨大的。
三、商业(网点)布局规划工作应进一步深入,并与实际情况结合
    北京、上海、广州、武汉、深圳、大连等大城市近些年由主管部门结合专家制定了5年或10年全市商业(网点)布局发展规划,并把它尽可能纳入城市总体规划,使之具有法定的指导和约束作用。作者参加过一些城市的这类规划的研究、咨询或论证,认为这是促进商业(网点)布局调整和合理化的正确选择。国家商务部十分重视此项工作,多次发文要求大中城市均须制定商业(网点)布局规划,显著地推动了这项基础工作。但是,许多城市仍没有商业(网点)布局规划,有的制定的规划内容粗糙,多数没有同城市总体规划相结合,不具有法律约束力,对实际工作的指导作用不大。
记者:您能谈谈在您研究的课题中都包括哪些方面的内容?
     在我们编写的《21世纪城市商业发展之路》中针对我国城市商业发展以及城市撒谎能够有网点规划的本质、趋势研究进行了介绍,这是研究和懂得有关商业(网点)布局问题的基础。并且分别就商业(网点)布局和店址选择的基本理论——“区位理论”作了系统的深入地介绍,以及全国或地区的商业中心布局、一个城市的商业街布局、一个城市商务中心(CBD)的商业(网点)布局、购物中心布局、社区商业(网点)布局、物流园区系统作了详细的论述,这些都是商业(网点)布局的基本内涵。而且针对地下商业空间的开发利用以及规划设计进行了阐述,这是对于商业发展寻求新的发展空间实践中具有实际操作意义的探索。同时也对商业地产的规划、设计、布局和发展策略进行了详细的论述,分别介绍了各种业态店址选择、店堂设计和商品陈列,对实际工作有重要的参考与指导价值。


国务院将颁城市商业网点规划条例 未来4大趋势
  在日前举行的一次会议上,中国商业地产联盟研究中心发布《 2004 年中国商业地产年度报告及 2005 年市场展望》,中国商业地产联盟理事长苟培路透露,国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》。在其影响下, 2005 年,中国商业地产呈现 4 大发展趋势:
城市社区商业将成为新亮点
  2005 年初,国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案,商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理,网点规划管理条例将参照发达国家的做法,引入听证制度,邀请专家、利益相关者参与听证,避免开发盲目性。根据《条例》规定,今后 10000 平方米 以上的商业地产设施项目必须进行听证,由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证,商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见,开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见,方可办理有关建设手续。而建设 1 万平方米 以上的商业网点,还必须到国务院有关部门进行听证。
  从各种类型商业地产的发展趋势看,由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业,因此 2005 年及今后的一段时期,社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为:当前,新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出,不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差,离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时,更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设,要把社区商业作为规划的重点;在业态上,要体现便利性、实用性;在功能上,要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向,完善服务设施,提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义,可以预计,今后一些适合社区商业发展的商业形态,包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展,逐渐成为商业地产中的新亮点。

开发门槛与开发集中度将大幅提高

  随着国内各项商业地产调控政策逐步到位,特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台,都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后,将淘汰众多不具开发实力的小公司,而使大公司开发的集中度提高,投资开发的盲目状况将有所改善,将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。
  投资渠道方面,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场,除银行信贷之外没有更多的金融工具,中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响,这是 2005 年市场发展的不确定因素之一。

商家对商铺的需求将大幅增加
  2003 年,我国消费率仅为 55.4% ,是 1978 年以来最低的水平,而就全球的平均水平来看,根据世界银行资料, 2002 年,世界平均水平为 80.1% ,显然,我国目前消费率大大低于世界平均水平。中国连锁百强从 2001 年到 2003 年所用的店铺数量呈现出的快速增长势头,对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。目前,国内前 100 名的零售企业发展速度非常快。 2001 年,每家连锁百强的企业可用的店铺数量是 111 家, 2002 年达到了 169 家, 2003 年达到了 204 家。一些具有优势的连锁企业,已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降,内资连锁企业开始放慢了扩张速度,而更加注重门店的管理与效益,从开店数量的增长速度看,略有下降。
  随着中国商业零售业 2004 年 12 月 11 日 彻底对外开放,中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注,寻找适合商家发展的商业地产项目,成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据了解,家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开 12 家店铺,在其他一些大城市各新开 6 到 8 家新店,同时计划,明年新开 100 家迪亚店, 2005 年新增 10 至 15 家冠军生鲜超市。 2005 年,外资商业对商铺的需求将会有大幅增加,同时商家对商业物业的选择标准将更为严格,物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。

运营模式将回归理性,以租为主将成主流
  从近几年的发展状况来看,由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来,一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现,中小投资者投诉可能成为一个新热点,尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。
  随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位,以租赁为主的运营模式将越来越多,比例将越来越高,开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实,而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。
人民网 - 人民日报海外版
       
《商业网点规划建设管理条例》提交国务院审批
  新华网浙江频道 3月3日 电 ( 郭安 ) 作为首部全国性商业网点法规,《商业网点规划建设管理条例》已经制定完毕,并提交给了国务院最后审批,有望今年下半年正式开始实施。国家商务部建设司规划处有关负责人 2 日向记者透露这一消息。
  目前,国内没有一部全国性的商业网点法规。去年,人大代表王填领衔提交议案,提出制定《商业大店法》,并提交了该法的建议稿。该法被称为 “ 商业流通第一法 ” ,引起了各方关注。
  《商业大店法》建议稿共花费 10 万元、用一年时间完成,其中最核心的部分便是对新开 3000 平方米 以上大店的选址限制和听证制度条款。王填等代表认为:如果在开大店上没有限制条件,在一定程度上给城市的交通、环境和中小企业发展带来一定的负面影响,还会造成城市资源的浪费、商业地产盲目开发等后果。去年 “ 两会 ” 期间,王填将建议稿提交给了商务部部长。  
   近几年,家乐福、沃尔玛等大型卖场大举扩张。据统计,目前国内的大型超市中,外资控股的份额高达 80% ,拥有绝对优势。所以,新法中如果限制大店有明确听证程序,将对外资的连锁零售企业影响较大。
  业内人士对《商业网点规划建设管理条例》采纳《商业大店法》中的相关建议表示乐观,但商务部未予以证实。商务部条法司的一位官员说:去年王填领衔提交的《商业大店法》确实提出了值得关注的问题,但是新法规的具体内容要视国务院的最后审核而定。
  对此,记者采访了“ 物美 ” 和 “ 家乐福 ”等的人士,他们均表示:从长远看,对大店开业有所限制是对市场的长期发展有利的。
  代表回访
   “ 议案够专业,效果才明显 ”
  全国人大代表王填再次自掏腰包起草法规建议稿
  去年王填提交议案的方式很新颖 ——— 自掏腰包起草法规建议稿。 “ 这样的方式很有效, ” 王填昨日接受记者采访时说。去年 “ 两会 ” 后,王填又邀请专家,酝酿一年,准备再提交一部《听证法》的建议稿。
  王填说,议案只有够专业,效果才更明显。为此,他所集中的专家成了他的智囊团,在他人大代表的任职期间,每年都将交出厚厚的、全面的、出自专家之手的建议。
  他表示,从《商业大店法》和商业网点条例而言,听证会应当是核心的制度,这实际上是尽量保证所有行业中的企业能有更公平的机会参与到竞争当中来。
  回顾
  民营老总催生行业新法
  去年全国 “ 两会 ” ,湖南团代表王填向商务部提交了一部长达 20 页附件的《商业大店法》 ( 建议稿 ) ,得到了 100 名代表的联名,其中几乎集中了会上所有商业代表:王府井集团副总经理,南通文锋集团董事长徐长江等。这份百人联名的议案当时得到了商务部的迅速回应。
  代表们认为,中国本土的零售连锁业只有短短的 10 年发展时间, 10 年中,本土品牌在并不公平的竞争环境下发展。 “ 家乐福 ” 、 “ 沃尔玛 ” 、 “ 麦德龙 ” 等是已经具备雄厚实力的外资企业,而各地政府引进时又不惜给予诸多优惠政策,使其迅速占领市场。这就急需一部法律对该行业进行规范。
       
2004年9月7日接受中央电视台第四频道
让世界了解中国栏目采访
       
商业布局:从无序到有序
  从今年 “ 两会 ” 期间对《大店法》提案的热炒,到 6 月 1 日 商务部《外商投资商业领域管理办法》的出台,以及各方面对 “ 零售业对外开放的大限 ” 的宣传 …… 近段时间,有关商业布局的话题已如时下的天气一般被炒得滚烫。在这一滚烫的时代气息之下,中国商业出版社出版的《商业布局与商店设计》无疑为此再添了一把旺火。由国内商业界权威和专家共同编写的该书,为时下正热的商业布局决策提供了有益教材。
规划商业网点的呼吁
    老商业人万典武一直关注着商业布局的话题。在书的开篇绪论中,他写道 :“ 商业网是社会经济运转中的重要网络 ” ,它关系到 “5000 万左右从业人员和近万亿的商业库存。 ”
    现任中国商业政策研究会副会长的万典武是国内商业界权威。他一直关注着商业布局的发展,并将其视为自己的事业,该书的出版再次印证了这一点。
    在万老的印象中,对商业的执着体现在几件事情上。他清晰地记得 ,1996 年前后,当时北京要修建 100 家大型百货店,万老组织了一些专家进行呼吁,认为此事宜慎重。但是这次呼吁效果甚微。第二件事是在 2002 年,针对大的购物中心建设,他提出 “ 不能盲目 ”, 并参加了很多会议。让他备感欣慰的是,现在国资委提出要清理盲目发展项目的问题,其中就包括大的购物中心。第三件事,主要是今年春天的人大会议期间,他帮助王填起草了《大店法》。
    虽然 6 月 1 日 商务部出台的《外商投资商业领域管理办法》,被普遍认为是对外来零售业进入的放开,但万老认为,这并不能说明是对《大店法》的彻底否定。他有些得意地说,当时他的主要目的是为商业规划造势。 “ 现在看来,效果还是明显的。 ” 因为, “ 不久前,我到商务部开会,当时提出要出台《商业网管理办法》。 ” 这一办法的意义更大。一旦通过,它将是第一次将商业规划上升为法律行为。
    万老透露说,这一 “ 管理办法 ” 建议对大中型以上城市进行商业网规划 , 而且选址要举行听证会。它出台前后温家宝总理曾做过几次批示。该书的另一位主力编写者王希来介绍说,他也参与了此办法的起草。
    “ 今年 3 月,商务部曾发了个 18 号文件,提出 137 个地级市要在 2004 年年底前, 432 个县级市要在 2005 年年底前全部规划完毕。如今 , 各个城市正在紧张地论证条例中规定的规划问题。 ”
    由于事涉关键,有消息称,本打算由商务部出台该办法,但现在看来,问题已经上升到要通过国务院发布法规,其主要目的就在于 “ 要抓好城市商业规划,大店规划要控制。 ”
    万老笑称,这一 “ 管理办法 ” 的出台将为他多年的商业理想做一个小小的总结。当然 , 前方的路途仍很艰辛,正如他在书中指出的一样,现在中国的商业布局不尽合理 , 业态、单店规模等结构亟待调整;经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺;商业布局规划工作尚未切实开展;此外,商业布局和店址选择的法制建设也尚待启动。

可以作为决策依据的书
    20 多年前,王希来第一次参加在秦皇岛举办的研讨会时,商业规划还停留在专家呼吁阶段。但是现在,时局已变 —— 商业布局已然成为当下最热的话题之一。这些都建立在一个共同的背景之下,即从今年 12 月 11 日起,我国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入制度限制将全面放开。以这一天为分界线,外资将不必再寻找中国公司作为自己的合作伙伴,而其开店的地域也将不仅仅局限于省会城市、直辖市等。
    “ 如果中国商业布局出现无序状况,外商进入后,对中国商业的影响会更不利,因此必须要规范。 ”
    规范的另一个前提是,在中国现有的状态下,对商业的一些基本概念都没有分清,如全国的网络店,它的本来意思是网络超级市场,连锁只是表明它的一种经营形式,而并非业态。购物中心则主要是指在规模上不能少于 30 万平方米,以休闲、消费等功能为主的场所 , 所谓购物只是其中一项。这样明确它们之间的区别,主要是便于将来规划网点和举行听证会时有一定针对性。
    “ 书中对商业形态进行了细致的划分。 ” 王希来说 , 如对流通形态和商业业态,二者的区别在于 : 前者主要是宏观调控 , 而后者则主要是一种结构性比例。在中国现有的市场运作中,往往将二者合在一起 “ 煮 ” 。如连锁经营是一种好模式,但它是超市的经营模式,现在把一些综合性商店也卷入了,那么主题就没有了特色。就像一些便民店加入后,社区店就无法发展了一样。
    王希来认为,商业整体发展的状况通过 4 个时期可以体现出来 : 第一个时期是单店扩大面积。时间在 1993 年至 1996 年间,当时很多地方争相扩建面积,能建多大就建多大。 1994 年出现的第二个抢购热为此推波助澜。在这样一个普遍心理下, 1996 年出现了大店过剩。比如,北京当时共有 108 家,从 1996 年到 1998 年间共倒闭了 37 家。事后有人总结说,这标志着自我扩张不是好事,因为没人审批、没人约束。第二个时期是 1998 年前后商业界参加的圈地运动。各大商业集团都到外面打局面、开分店。但两年后,人们发现到外地扩张后赚钱的并不多,完全属于盲目扩张。正是在这时,一些外商的进入缺乏约束力和有效规划,导致一些大卖场进入商业区,典型的例子如家乐福。 “ 它就是当初没有规划留下的恶果,事实证明,它的介入,把城市中心区的普通商业业态挤占了。 ”
    第三个时期,应是随后的两年,即从 2000 年到 2002 年,当时提出资产重组、做强做大、抵制外资,规模稍大的商业企业纷纷提出要打造成航空母舰。 “ 当时国际上的很多商业集团确实会合并,但这种合并主要是因为其中有经济利益。但在中国,却不是商业内部的一种自觉心理,而主要是行政出面撮合的结果,商业企业间彼此貌合神离 , 没有黏合力。 ”
    从 2002 年下半年开始,随着各地盲目发展购物中心,这时商业发展进入到第 4 个时期。统计显示,仅 20 万平方米的购物中心,现在立项的就有 14 个,总投资额在 7000 亿元,它相当于三峡的三期总投资。 “ 购物中心也只是为了追求一时的时髦 ” 。而现在的商业规划被上升为法律,这将为地方上的商业规划带来一定的强制性。
    该书的出版可以称得上是应时之需。 “ 地级以上的普通干部大致都能将它作为决策依据;私人企业资金充裕,想换店面,但没有相关知识,这些都关系到利益问题。因此 , 本书的读者对象还是有一定针对性的。 ” 万典武说。

商业规划上升期
    尽管存在着诸多问题,但王希来仍认为,现在商业布局正处于发展期 , 因为促成商业布局的积极因素很多 , 如政府支持商业布局等。由于第三产业的效果明显、时间快,一旦改变环境和投资土壤就会带来巨大变化。现在第三产业也正是地方上思考较多的问题,很多地方都热衷于规划,再加上城市的扩张、新城市的形成,这些都需要规划大显身手。另外,作为经营者 , 过去一直强调做强、做大,很容易进入无序状态。考虑到外商即将进入,国家应该有个完整规划。此外,消费者对商业规划的态度也是积极的,为消费者提供方便是商业规划的基本点。 “ 可以说 , 现在搞商业规划没有阻力。 ”“ 换个角度说,其实房地产开发商也很感兴趣。以前是卖房子,现在他们也注重软环境了。 ”
    王希来介绍说,最具现实意义的是,今年年底前将要出台的《商业网管理办法》,现在在地方上的具体实施步骤已经基本确定,它主要包括以下几步 :
    第一步,需经商务部的下属有关部门对其可行性进行审批,这是一个基本前提。第二步,则要报到规划局,它的目的主要是为了批地,为国土资源管理部门做前期准备工作。第三步,要把项目报到计委,审计后,便于银行贷款。第四步,这一项目将进入职能部门和市政部门,如消防安全等基本市政设施的达标。
    如今 , 商业规划已是箭在弦上、不得不发。 “ 合理的规划就是要适应未来市场的需要,从无序到有序,是在不平等条件下的有序竞争,如大中小企业,大家都在同一起跑线上。规范后,对所有的企业都有保护作用。 ” 王希来说。
       
据《国际商报》 2004 年 6 月 28 日 刊载北京首商城市规划设计研究院院长 王希来 教授的文章
“商业地产:跟踪目标消费人群”

  商业地产市场要适应人口的三大流动变化,即农村人口向城市流动、中小型城市人口向大城市流动、经济落后国家的人口向经济发达国家流动。商业地产商要跟踪消费人群移动,并不断调整和修正自己的市场营销策略。
  城市消费人口是以社会化形态而存在的。城市功能分区,则带来人口移动与密度的不同。商业地产因城市经济功能不同带来就业人口的不同趋向而随之变化。北京市经济发展两大空间带,即望京居住区、酒仙桥电子城、天竺会展中心、燕莎商圈、中央商务区、东南物流港为代表的东部经济空间带和以中关村高科技园区、万柳居住区、世纪金源购物中心、丽泽商圈、新发地物流中心为代表的西部经济空间带。在两大经济空间带周边地区,分布着 78 家商业地产开发集团的楼盘项目。
  商业地产商在北京市十大居住组团内区域,借人成市发展和培育各自的消费群体。亦庄、望京、回龙观、四季青四大购物中心傍着居住团人群,开发自己的市场领域。北京西单商场集团、天通苑购物中心商圈已从亚北地区扩展到小汤山—昌平一线的 21 个中高档住宅区,包括北苑家园、天府花园、蓬莱花园和太阳城等高档居住区。
  商业地产布局要体现人文关怀。商业地产整体布局既要适应城市人口圈层蔓生现象,又要创造超前理想的人居环境。北京城市人口 20 世纪 50 年代人口密度重点在二环路之内的旧城, 60 年代发展到二环路至三环路之间,形成以甘家口、魏公村、花园路、酒仙桥、呼家楼、蒲黄蕍为代表的一批住宅小区,形成以团结湖、劲松、惠城门,五棵松为代表的新型住宅小区; 80 年代蔓生到四环路到五环路之间,形成古城、鲁谷、垡头为代表的现代型居住小区;从 90 年代初期至本世纪开端,人口蔓生至五环路以外的广大地区,出现了以昌平、沙河、通州、黄村、良乡为代表的高档别墅区。北京市人口的蔓生,促使商业地产商从上个世纪 70 年代为解决 24 万户困难住房拥挤户,发展成为目前北京市占 11.8 %购房者中追求第二居所消费需求的开发特殊楼盘态势。随着城市人口消费水平和消费能力提高,人居环境不是一味追求高容积率,而是从 80 年代的“内卧城”转向 21 世纪“外卧城”。
  21 世纪居住组团既要适应现代人均收入水平的需求,又要设计出富人区生活品味环境。北京市在积极、稳定地开发 54 处经济适用房的同时,主动、科学、合理地规划五大富人区的开发与建设,包括立汤路沿线(蓬莱花园、平西府公寓、王府花园、温馨园、太阳城),京顺路沿线(万科公寓、丽京别墅、裕京花园),温渝河沿线(碧水庄园、长岛、澜桥),京通沿线( CEO 居住区、东一时区、珠江绿洲、水岸长桥、新华联家园、武夷花园、美然动力街区),西山区域(香山、八大处、温泉、北安河)。北京城市四环路无富人区,只有部分豪宅。
  商业地产结构既要适应居住者“一战式”消费需求的开发,又要规划出“体验”消费时代的来临。传统商业地产商把项目开发集中排列,以提高率用率。现代商业地产商则把体验模式运用到房地产市场中来,让消费者在自然中寻找自我感觉,实现人与自然的和谐与统一。
  随着 2004 年上半年城市土地供应量的缩水,会带来房价的上涨。城市土地与金融信贷门槛的提高,会出现两种结果,一是加强控制并限制外资进入房地产的速度,有利于房价的稳定。二是保护别墅类型房地产楼市价格下降的趋势,进而规范房地产领域“炒股”人士的投机动机。
  在房地产市场规范条款大制约下,房地产市场将出现同行企业与企业、外行企业与房地产企业新一轮合并或合作的高潮。土地、信贷政策调整有利于大品牌、大规模的开发商运作,进而加大中小型开发商使用信托、基金方面融资的难度。而中小型房地产商面对紧缩性政策出台,唯一出路是资源重新整合。
  土地、房贷门槛的提高,带来的房地产市场的逐步走向稳定,将激发大批已购公房房主进入房屋交易市场“卖旧买新”或“租旧买新”。市场上除目前已经出现的二手房经营的单位外,还将出现大量促进二手房的经纪公司。
  二手房买卖形成“产业链”,除了交易买卖行为外,还将出现新的商机,即出现“楼宇翻新”产业。在日本,这种翻新城区好地段旧房子的行为叫“团地再生”。
  这几年,望京房地产的快速发展,造成开发商呈几何级数增长,导致北京楼市房地产业从人才出现严重“稀释”现象。而 2004 年一系列房地产收紧政策的出台,对城市房地产市场的扩展进行调整,把步伐调整到合适的节奏,让房地产人才合理成长,减少人才“快速”成长而带来的问题。
  总之,回顾 2004 年上半年,政策的变化和市场的变化,认真分析房地产市场的现状和客观规律性,对于发展下半年房地产市场将起到警示的作用。
       
据《大地视角》 2004 年第三期报道:“大型社区商业发展出路”王希来——北京首商城市规划设计研究院院长
  回龙观商业文化中心的规划建设是现代商业进军大型社区的焦点;回龙观文化居住区是全国全面小康发展的典范,并且将是未来居住消费的晴雨表,是消费结构升级的重点。这是兼任北京翠微大厦等 9 家大型企业营销策划顾问、开创“商业布局”学科、出版新中国第一部《商业地理》专著的王院长对回龙观项目的社会意义的表述,他还做了以下的分析:
   回龙观商业文化中心的规划建设是现代商业进军大型社区的焦点。社区商业的发展趋势为住宅开发与零售商业的融合发展: 1. 大型居住社区保证零售商业客源,商业与居住的发展是同步。 2. 微利时代:激烈的市场竞争使商业零售业进入了微利时代。 3. 品牌号召力:郊区建设的低成本开发与房地产品牌的号召力使消费能力大量云集到社区,从而带动商业的发展。 4. 民营企业入住社区商业,成为运作的主体。民营企业将是社区商业的主力,民营企业具有灵活、高效的决策机制,能够保证社区商业的活力。 5. 回龙观的居民不是贫民,消费能力和消费观念有一定的水准,为现代商业入住社区创造前提。
  回龙观需要大型的社区商业中心,但商业中心必须要具备以下三个功能和四个特征: 1. 功能:( 1 )创造人性化都市购物休闲空间( 2 )提供人与自然环境的交流场所(旅游、观光、休闲、购物为一体)。( 3 )包括人们娱乐购物的情趣。 2. 特征:( 1 )配套性—商业、餐饮业、金融业等配套设施一应俱全。( 2 )适应性—适应入住者入住期的变化,包括社区规模、人口数量及消费需求的不断变化。( 3 )亲和性—社区商业与开发商是紧密结合的,开发者、经营者要与社区居民之间建立有形、无形的联系,例如建立居住人员资料库,随时了解消费者的需求,体现人性化与亲和力。(4)稳定性—随着人口的逐渐增多,可以分期开发。
  回龙观商业文化中心的规划建设要预测 20 年时间 1. 回龙观文化居住区是全国全面小康发展的典范,并且将是未来居住消费的晴雨表,是消费结构升级的重点。回龙观文化居住区的商业配套建设要解决多个层面的消费需求: 1 )汽车消费是未来消费空间最大的一个趋势。要充分考虑汽车业的发展。 2) 教育消费是长期的消费热点 3 )绿色消费是 21 世纪最受关注的消费主题。 4 )信息消费将逐渐成为消费热点。 5 )租贷消费仍是消费需求之一。 6 )银色消费是不可忽视的。 7 )个性化消费也是热点消费主题。 2. 回龙观社区商业文化中心的建设为城市社会、空间、经济的三大转移创造条件:( 1 )处理好城市两代交汇点的商业。( 2 )是承担城市郊区城市化问题和逆城市化问题的载体。( 3 )适应城市规模、人口和土地格局的改变,使城市职能逐渐变为消费职能。

黄国雄——中国人民大学商学院教授 中国商业企业管理协会副会长 北京首商城市规划设计研究院高级顾问
  中国商业企业管理协会副会长,著有多部专著的人民大学商学院的黄教授认为应该对回龙观商业文化中心从概念的划分上进行一个准确的定位,他建议道:回龙观商业文化中心应定位为区域级商业中心,一个商业中心为主导,社区商业为支撑;回龙观十里长街主干道太宽,形成人群汇流比较困难,会造成市场分割,这个问题需要重视及想办法解决。
  回龙观商业中心的定位到底是从社区商业中心的角度考虑还是从区域商业中心的角度考虑?两者规划设计方向是完全不同的。社区商业中心要考虑社区的完整性,以社区为中心,人口数量规模以中型超市为中心,以商业生活服务为主要内容,主要是为满足社区居住人口的基本需求,基本商业业态完整,结构合理;而区域商业中心要考虑到未来 20 年的发展,区域整体的布局和机构,主要包括 SHOPPINGMALL 、商业广场、商业街等,并考虑其商业吸引力是否能够辐射道周边地区,以此带动自身繁荣并促进周边地区共同发展。
  回龙观商业文化中心定位应为区域级商业中心,一个商业中心为主导,社区商业为支撑,大型百货店、若干商业街、商业环岛等,突出商业设施的高档化、专业化、建立以综合超市为中心、商业生活为主要内容建立业态结构,同时考虑到金融、咨询、修理、汽车维修等服务行业,社区为主要购买力支撑,形成半封闭式的购物环境。目前国家对社区商业的建设非常重视,人民不希望远距离的购买商品,希望在住地附近就可解决购物及消费问题。建议社区配套中 70 %用于商业, 20 %用于服务设施, 10 %用于文化休闲。若要考虑社区商业建设,那么位置的选择是关键的问题。但回龙观十里长街主干道太宽,形成人群的汇流比较困难,会造成市场分割,两广路就是一个例子,这个问题需要重视及想办法解决,但交通方便会带来人群的聚集,因此建立交通的便捷性要重新考虑。
       
据《北京楼市周刊》2004 年6月11日 报道:“众专家交锋中国 MALL ”

对传统商业开发的冲击 北京首商城市规划设计研究院院长、美国普雷斯顿大学博士 王希来 教授的观点是商业地产的发展会受到土地、银行、市场等几大因素的制约,要形成一个良性的循环,则需要管理政策的到位。而城市就业人员收入水平增高、金融政策相继出台压制了地产投机现象,土地政策的出台客观上造成楼盘开发量减少等等使目前地产价格的全线飘红,因此价格的上涨既合理又存在着出现泡沫经济的危机。宏观调控政策的出台正是为了促进京城房地产的稳步发展,避免地产经济的失控。目前商业地产的开发侧重于两方面,一种是根据经济职能而开发的项目,一种是紧跟社区建设的配套设施。宏观调控政策主要针对的是业态和行业比例的调整,对合乎标准的项目冲击不大,但对传统的商业开发会有一定的冲击。
  发展商业地产必须宏观调控 中国城市商业网点建设、地产联盟会会长荀培路表示政府采用宏观调控的手段更有利于整个行业的健康有序的发展,是对中小投资者负责的表现。国内经济发展后,城市改造中通过对住宅的改造波及到了周边的商业配套设施,而在整体的经济发展中必然会有投资行为。 2003 年京城以及国内各大城市的商业地产销量很大,很多研究机构认为商业地产发展趋势过热,其资金大多数来源于银行,而银行的资金源于广大民众的存款类似这样的大量资金外放,在短期内看不到太大的影响,但从长远角度来看,受商业市场经济起伏的影响,银行承担的风险性会较大。针对这种情况政府必然要采用宏观调控的手段调整商业地产的发展。
   荀会长认为政府及银行针对目前形式采取的一系列调控手段势必会影响到商业地产的发展,但这个影响是一种行为。商务部强调商业的网点规划,也表现了政府通过逐步加强商业地产前期的宏观调控,层层把关,明确商业地产的定位,确认开发企业的实力及其项目定位,达到促使商业地产稳步发展的目的,是政府对此行业发展的慎重决策。
  发展“ MALL ”的时机尚不成熟 中国人民大学博士生导师黄世雄认为不适合发展“ MALL ”购物中心,因为国内发展“ MALL ”的时机尚不成熟。其观点为:一是内地的经济发展水平比美国落后太多,居民的购买力有限;二是内地的私车拥有量太低,不符合建设摩尔的要求。中国在发展摩尔时,应学习欧美的成功经验,但更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验,尤其是菲律宾 SUPERMALL 集团连锁因为菲律宾、马来西亚、泰国的“ MALL ”规模都很大且经营管理比较成功。泰国的“ THE MALL ”集团还发展出了独特且很成功的连锁“ MALL ”经营模式。东南亚各国的人均收入、文化习俗等因素与中国内地中心城市较相似。因此,中国内地在发展“ MALL ”时,欧美与菲律宾等东南亚国家的发展经验与教训都值得借鉴

       
  据《京华时报》2004年6月17日 报道: 秀水市场将撤市变路
  现在的秀水市场今后将变成马路,最新获批的秀水市场周边交通组织图披露了这一信息。记者昨天从有关渠道证实,秀水市场将肯定撤市,有关撤市听证的公告将于近日正是发布,正在兴建的新秀水市场年底前可完工。
   据介绍,由于现在的秀水市场是一个占路市场,存在重大消防隐患,政府出于安全考虑要求撤市。根据规划,撤市后,现在的秀水市场将变成机动车可通行的马路。
   今年 3 月动工的秀水市场紧邻原秀水市场建设,地下三层,地上五层,建筑面积 28000 平方米 ,能容纳上千个摊位。由于现在的秀水市场不通电,所以每天下午 5 点就要关张,而新秀水市场建成后将可在下午 5 点以后的黄金购物时间继续营业,满足人们下班后的购物需求,同时可避免恶劣天气对经营的困扰,展示的服装不会因日照雨淋而褪色。新秀水市场还将有一整套完善的消防设施。
  建成后的新秀水市场最大的优势是交通将更加便捷,地铁出入口将直接通楼内,同时拥有几百个停车位,大型旅行车可直接停靠在楼前后的两个广场上。对商户而言,新秀水市场的永久性设施也将为其经营带来很多便利。
  据悉,新秀水市场已与国内很多知名的大型旅行社签订了协议,还将设置外宾医务室、外宾接待室。另外,市场营业员将接受外语培训,使秀水市场的购物语言环境更加优越。
 
   

据《国际商报》2004年6月21日 报道: “我国商业地产全线飘红”
  房地产市场竞争趋向激烈、楼盘日趋紧张、房子越来越难卖,这是房地产商们的共识。但进入 2004 年以后,社会各界关注的房价并没有出现规律性的竞争焦点,以北京为代表的城市商业地产不但没有出现预测指数的下降,反而房子呈现“出奇”的好卖,北京楼市全线走红。无论是城市的公寓还是郊区的住宅;无论是城南的普通经济适用房,还是城北富人区豪宅;无论是望京、中关村、亦庄一些老的热点区,还是京沈高速、京石高速新的热点区域;无论是三千元的普通商品房,还是上万元的别墅区;无论是小户型,还是主流住宅产品;无论是新开的楼盘,还是消费者已经熟悉的老楼盘。商业地产商感觉“房子好卖”,消费者感觉“今天不买,明天就有可能买不着”的印象。剧《北京青年报》报道,以往怀里揣着百万元存折,在北京 CBD 内找“豪宅”的买房人,感觉“今年买房与去年在上海买房不一样,没有以往上帝的感觉了。”
  2004 年上半年楼市房子“全线走红”,表现在三个方面:一是大大小小的售楼处人满为患。不管是新盘还是旧盘,不管是城里的回迁住宅还是顶级豪宅,不管是郊区的花园洋房还是庭院别墅,几乎所有售楼处一改 2003 年的冷清,出现人满为患的局面。北京亦庄开发区,“金地格林小镇”、“上海沙龙”、“境界”等售楼处,周末看房人络绎不决。二是楼盘销售速度加快。北京“远洋山水”开盘不到一个月,一期 1000 套房子全部卖完。北京“当代万国城”国际寓所开盘一个月内,全部售罄。北京“第七街区”每月销售量 120 套以上。北京“世纪城三期”、“房山百合公寓”出现排号买房的现象。三是买房人遇到“买不到房”的恐慌。其中一位消费者在位于北京西部发展带看中“远洋山水”一套房子,他要求销售人员打个 9.9 折,商讨数小时,销售人员委婉告之,不仅不会打折,而且今天不定,明日就可能没有了。这位消费者不信,第二天再去时,那套他看中的房子已被他人买走。
   据有关部门统计, 2004 年上半年北京楼盘销售的成交备案数据显示,销楼成交额比 2003 年同期上涨了 30% 。出现全年飘红因素集中表现在五点上。
   第一、金融政策的收缩、楼盘入市的速度放慢、供应量减少导致房价上扬。 2003 年 6 月中央银行 121 号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》; 2003 年 8 月国务院 18 令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》; 2004 年 3 月国务院《商业银行房地产贷款风险管理指引》; 2004 年 4 月 27 日起 ,全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款; 2004 年 5 月 9 日 上海江沪浙土地和房地产工作座谈会提出提高固定资产投资税利率的办法。上述一系列金融政策的出台,把房地产投机行为和消费行为严格区分,规范了房地产市场,但客观上促进商业房地产价格普扬。
   第二、土地政策的从严、减缓新盘入市速度、利用机率提高、导致房价上升。 2004 年 1 月 9 日 ,北京市建设、国土、规划、发展改革四部门统一暂停受理审批“开发建设单位申报的经营性项目”; 2004 年 2 月 4 日 ,北京市国土、土改委、规委、建委、检察局五部门联合制定 4 号文件,规定“除纯粹的危改项目外,绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等五类经营性用地,在办理国有土地使用权出让时,均需通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行; 2004 年 3 月 31 日 ,国土资源部文件规定“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察,并要求各地要在 2004 年 8 月 31 日前 将历史遗留问题处理完毕; 4 月 30 日 北京市政府办公厅转发了国务院办公厅关于“深入开展土地市场治理整顿严格土地管理文件的通知”,明确指出:治理整顿期间,全国暂停审批农用地转非农建设用地; 5 月 4 日 ,北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅“关于清理固定资产投资项目”的通知,清理已开工建设的在建项目和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目,重点清理城市快速轨道交通、高尔夫球场、物流园区、大型购物中心等项目,以及 2004 年以来新开工的所有项目。国家土地政策和北京市国土房管部门出台的一系列文件面世后,对房地产市场的规范政策力度加大,彻底扭转了以往商业地产政策“雷声大雨点小”的局面,客观造成商业地产价格上涨趋势,楼盘供求速度减缓,新盘“入市”明显减少。
   第三、政策的变化、“封地”带来地价房价上涨的“业内传言”,促使很多买房人仓促买房的重要原因。在北京上地、亦庄、西四环等地区楼盘售楼处的现场调查显示,就像北京人热衷关注“国家大事”一样,北京楼市的政策变动、业内知名人士的观点在一定程度上影响着北京的买房人。
   第四、一些楼盘“低开高走”的销售价格策略,导致市场出现房价上涨的势头。 2004 年新盘的价格正在逐步挤掉水分,销售价格越来越低,与楼盘的真实价格越来越接近。在这个基础上,随着市场的水泥、钢材等建材的涨价和对货运车辆的控制与民工工资放发的规范,提高了房地产的开发成本,上半年平均房价比 2003 年同期上涨了 3% 。
   第五、“买不到房的恐慌心理”造成房价上涨。售楼处的人满为患,如户型的紧俏、房价的上调等风潮,使很多买房人产生“恐慌意识”,认为稍有迟疑就买不到心仪户型,房价看着上涨的“恐慌心理”支配着部分城市购买人群的行为,进而促使售房人身价上扬。
   以北京为代表的 2004 年上半年商业地产全线飘红,还要持续一段时间,但最终还要走向平稳健康地发展。正确看待商业房地产市场客观发展规律,认真分析商业地产消费群体构成,实现商业地产市场的科学定位是十分必要的。

       

 

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