商业网点规划建设管理条例 提交国务院审批

办公厅关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知

关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知

国家经济贸易委员会关于城市商业网点规划工作的指导意见

国家经济贸易委员会关于加强城市商业网点规划工作的通知


商务部关于印发《城市商业网点规划编制规范》的通知


商务部关于贯彻实施《零售业态分类》国家标准的通知

商务部 建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知

外商投资商业领域管理办法

用科学发展观指导城市商业网点规划工作 ------ 黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话


国务院将颁城市商业网点规划条例
未来四大趋势

商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知


商业网点规划动态
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关于城市商业网点规划工作的指导意见


关于进一步做好大中 城市商业网点规划工作的通知

国家经贸委:关于加强城市商业网点规划工作的通知

避免重复建设 中国加快城市商业网点规划建设

发达国家商业网点建设的经验

加强商业网点规划提升商业服务功能

用科学发展观指导城市商业网点规划工作--黄海部长助理在地级城市商业网点规划工作座谈会上的讲话

2004年9月7日接受中央电视台第四频道“让世界了解中国栏目采访

据《国际商报》 2004 年 6 月 28 日 刊载北京首商城市规划设计研究院院长 王希来 教授的文章“商业地产:跟踪目标消费人群”

据《大地视角》 2004 年第三期报道:“大型社区商业发展出路”王希来——北京首商城市规划设计研究院院长

据《北京楼市周刊》2004 年6月11日 报道:“众专家交锋中国 MALL ”

据《京华时报》2004年6月17日 报道: 秀水市场将撤市变路

据《国际商报》2004年6月21日 报道: “我国商业地产全线飘红”

 
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 发达国家商业网点建设的经验

 

 发达国家商业网点建设的经验

  商业资源是社会公共资源,大部分发达国家对商业网点建设都有法律规定。有的是专门立法,如日本、法国等;有的是在综合性法律中作专门规定,如美国、英国等。这方面的法律多数是由中央或联邦政府颁布的,也有的是中央或联邦政府授权地方立法。发达国家在商业网点建设方面的立法有较长历史,在实践中随着城市社会经济发展和商业业态的创新而不断进行修订。在管理权限上,有的集中在中央或联邦政府,有的主要由地方政府负责,无论哪种方式均对商业网点建设进行严格管理。日本、法国和美国在商业网点建设管理方面最具代表性。日本是以项目审批为主要管理手段,美国以规划约束为主,法国是规划和审批并用。
   一、日本
   日本 1973 年出台了《关于调整大规模零售企业活动的法律》(简称 “ 大店法 ” ), 1999 年 “ 大店法 ” 废止的同时,又出台了《大规模店铺选址法》(简称 “ 大店选址法 ” )。 1971 年还专门颁布了《批发市场法》,并于 1991 年作了修订。
   日本地方政府对大商店建设实行审批制。 1973 年日本 “ 大店法 ” 对新建和扩建 1500 平方米以上的大店,采用严格的审批方式进行法律限制。审批内容多而具体,审批环节也很复杂。为适应世贸组织规则的要求, 1999 年颁布的 “ 大店选址法 ” 对原来的法律规定作了大幅调整。在立法宗旨上,由限制性审批改成保护生活环境和促进中小企业发展。在管理范围上,大店铺的规划面积由原来的两类( 3000 平方米以上和 500-3000 平方米)统一为一类,即凡是 1000 平方米以上的商业设施都算大型商业设施,均在审批范围之内。
   日本政府审核开店的标准:一是考虑商业布局的合理性,有利于国民经济及地区经济的健康发展与国民生活水平的提高。二是按照《城市中心商业街区活性法》的要求,开设大店必须关注生活环境和城市功能。把交通影响、环境污染(噪音、大气等)、垃圾处理等列为项目审查内容。三是能否促进中小零售业健康发展,明确提出新设大型零售店既要促进零售业的现代化,也要支持中小零售商业发展,实现政府扩大就业的目标。
   按照 “ 大店选址法 ” 规定的程序,目前日本开设 1000 平方米以上的商业设施,从申请到批准要历时一年,经过五个环节: ⑴ 由投资者按经济产业省规定的内容格式制订详细的申请报告,并向地方政府 — 都道府县申报。 ⑵ 都道府县接到申报后,将项目概况进行为期四个月的公告。 ⑶ 其间在接到申报两个月内,按经济产业省规定的程序在大店开设地所属市街村召开听证会,会前一周发会议公告。 ⑷ 都道府县依据法律规定和公告、听证的情况,对项目进行审查,审查结果在申报的 8 个月内以书面形式通知申请人。 ⑸ 大店开办者须按最终审查意见对项目方案进行修改和调整。如果申请被拒绝,投资方可以向经济产业省地方局提出申诉。
   二、法国
   法国早在 1810 年就颁布了《商法典》, 180 多年来多次进行了修订,其中最著名的修正案是 1973 年的《鲁瓦耶法》和 1996 年的《拉法兰法》。这些法律要求各省必须制订商业网络设施图(即规划),商业网点建设必须符合商业规划;并对商业网点建设规定了详细的审批程序。法国大型商业网点建设由国家和省两级商业规划委员会负责。国家商业规划委员会由法国财政经济工业部(原法国商业部合并到该部)负责组建,秘书处设在该部商业、手工业及服务企业司商业设施规划处;省级商业规划委员会由省长负责组建,由有关协会及所在地区市长六名成员组成。由于省长是总统任命,代表总理在地方行使职权,实际上最终管理权在国家一级。
   新建和改建营业面积 300 平米以上的食品商店及 1000 平米以上的非食品商店须经政府审批。审批的标准是:一是商店稠密度。考虑项目所在区域的人口数量、商店数量、住宅及办公楼情况,这是最重要的决策依据。二是就业情况。项目的实施能创造多少就业岗位,对现有商店造成冲击会使多少就业岗位消失。三是竞争状况。项目实施后是否在本区域内造成垄断,市场份额若超过 50% 则不允许。四是消费者得到的享受。项目是否是新的业态或销售模式,其建筑风格是否协调,走廊是否宽敞,服务设施(停车场、餐厅、咖啡厅)是否完备。能够带动提高服务标准及质量的商店较易得到批准。五是商业设施建设是否会引起消费者住所、交通路线的改变,若导致交通堵塞则不允许。六是建筑设计是否吸引人,在自然保护区的商店应当与自然保护区相协调。政府鼓励并扶持在有商业需求但人口稀少或偏远的地区开设商店。 2000 年出台《城市团结与更新法》,对新设商店的公共交通、接卸货场地作了规定。 2003 年出台《城市规划和住房法》对保护环境、避免扰民也作了专门规定。
   审批主要集中在省一级,审批期限为 4 个月。程序是: ⑴ 由申请人向省级商业规划委员会提交申请及项目研究报告(相当于我们的可行性研究)。 ⑵ 省规划委员会秘书处在15个工作日内通知申请人或认可受理,或提出补充材料的意见。超过 6000 平方米的商店,需由行政法庭指派调查专员,从经济、社会和国土整治的方面进行公共调查。 ⑶ 在规划委员会审查前先由省级主管竞争、消费及反欺诈部门进行初审,并由省级劳动和规划部门分别进行就业和国土整治影响的评估。 ⑷ 初审后,省商业规划委员会按规定程序进行审议。也可应申请人的请求召开听证会。委员会投票表决超过半数获通过。 ⑸ 会议决定应在受理有效期内通知申请人,逾期未通知,即视为批准。申请人在获准三年内必须开工,否则被认为批准失效。
   从近年的情况看,申请的项目中大约有五分之一被否决。被否决后申请人或省长、省商业规划委员会成员可在两个月内向全国商业规划委员会上诉;如仍然遭否决,申请人可继续向最高行政法院上诉,由最高行政法院做出最终裁决。对上诉至最高法院的案件,全国商业规划委员会秘书处(即财政经济工业部的商业设施规划处)负责起草国家机关辩护词。对已经省商业规划委员会批准的项目,省长、规划委员会成员若不同意该决定,也可向全国商业规划委员会上诉,程序相同。
   三、美国
   与日、法两国不同,美国没有专门的商业网点建设法律,但美国宪法(修订案)第 14 条和第 15 条赋予了州政府在区域规划和土地利用计划中规划使用土地的权利,其中包括商业规划。美国商业网点建设管理权限在地方,各城市一般都设有一个由职业民众组成的规划委员会和一位规划专家担任的规划总监,负责商业网点规划工作。主要任务是:提出城市商业网点规划方案,供市长或议会决策;受理并审查商业建设项目。
   美国商业规划具有很强的法律效率,是控制和引导城市商业发展的有效工具。地方政府按照规划确定辖区内允许建店的区域,商业网点只允许在符合规定用途的区域内设置。在不符合规定的区域建店是绝对不允许的,除非变更规划。各城市的商业规划一经批准,不得随意变动;如需变更,则启动区域规划变更程序。
   商业规划的原则是使商业设施对环境带来有益影响,反对杂乱无章,提倡土地及相关资源的综合利用,增强流通及服务的效能,推进新型化城市的发展。具体内容包括:减少交通堵塞;防止火灾和应对突发事件的措施;有利于改善居民的生活和保证大众健康;建筑物之间要保持一定的距离,防止对土地过度使用;保证有充足的光线和空气;商业设施的空间应与经营面积相适应,避免人口过度拥挤;促进当地的基础设施建设等七项。其中交通对商业网点分布起决定性作用。建设大型零售设施,还要考虑对现有商业的影响。有的州规划还对具体的商业设施作详细规定,比如,停车场的规模、招牌标记的大小格式、建筑物的外观,甚至周围绿地等。
   美国对商业建设项目的管理主要是依据规划进行审批,其审批程序是:先由项目投资者向规划委员会和规划总监提交项目计划书;由规划总监和规划委员会进行审查(其中超过一定规模的项目还要进行听证);总监和委员会达成一致意见后,提出批准或否决的审查意见,最终决策由市长或议会作出。投资者对接到的否决意见有异议,可通过司法程序向法庭起诉。
   改革开放以来,我国商业网点建设发展的很快,但也存在一些亟待解决的问题。一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决,商业流通设施建设不足;另一方面结构性矛盾也日趋突出,布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐,影响了经济与社会的统筹协调发展。按照加入世界贸易组织的承诺,我国最迟于 2004 年 12 月 11 日 前,取消对外商投资地域、股权和数量的限制,外商在我国商业领域的投资将急剧扩大,如不加以引导和规范,势必将进一步加剧这些矛盾。因此,我们要借鉴发达国家的经验,完善商业网点建设的管理制度,近期应抓紧制定《城市商业网点规划条例》,使我国商业网点建设的管理有法可依,依法管理,促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。


 

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